Tin tức Kinh tế - Tài Chính - Chứng Khoán - Bất Động Sản

Nội dung cơ bản phân tích đầu tư dự án bất động sản

ThuPMICTE_October+0700ROctPMICT_1C5

Tính toán đầu tư tiền khả thi dự án cần được xem xét một cách thận trọng, triển khai tính toán phân tích chi tiết luôn cần được xem xét và đầu tư đúng mức vì hơn ai hết các tính toán này sẽ quyết định mức độ kiểm soát rủi ro của chính dự án này khi được thực hiện và vận hành.

 

1. Dự báo các yếu tố tác động từ bên ngoài

Những yếu tố khách quan như giá của khu vực xung quanh, đối thủ, các tiện ích của dự án mà bộ phận thiết kế dự kiến sẽ thiết kế hoặc đã thiết kế (phần nhiều vẫn là chưa thiết kế và chỉ là ý tưởng tại vị trí đó nên có các tiện ích nào, không cần có tiện ích nào)

Tình hình biến động giá bán ra do các tác động vĩ mô, nguồn cung và tình hình kinh tế chung, xu hướng và cả các tác động của biến động thị trường quốc tế gây ảnh hưởng và biến động thị trường trong nước.

Nhưng biến động làm thay đổi cả các yếu tố đầu vào như giá nguyên vật liệu, nhân công, lãi suất, … và cả yếu tố đầu ra như chính sách tiền tệ, hạn mức tín dụng, thu nhập, …

 

 

2. Ước tính doanh thu dự án

Cần phải phân tích, tính toán doanh thu của dự án một cách chi tiết để có các con số xác thực.

Các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu thực cụ thể là dòng tiền vào của dự án:

Phương thức, thời hạn thanh toán; tính được dòng tiện thực thu về

Dự đoán các tác động ảnh hưởng đến tiến trình thanh toán của khách hàng

Khi đi vào vận hành cần tính toán các dòng tiền khai thác từ cho thuê: tầng hầm, thương mại, văn phòng, ...

Dự báo tác động của thị trường đến dòng tiền cho thuê; lợi thế thương mại của diện tích cho thuê và đối tường khách hàng, …

 

3. Tính chi phí phát triển dự án

Chi phí mua đất: Chi phí mua đất với rất nhiều chi phí kèm theo từ giấy tờ hợp lệ với luật pháp, chi phí giải tỏa và san lấp mặt bằng để chuẩn bị bước vào xây dựng dự án. Các chi phí này rất tiềm ẩn và bạn sẽ chi tiết và chính xác nếu đội kế hoạch và phân tích đầu tư của bạn với nhiều kinh nghiệm

Chi phí xây dựng: Bao gồm các chi phí thiết kế, đấu thầu, xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công và chi phí quản lý dự án, …

Chi phí hoàn thiện nội thất: Tùy mức độ hoàn thiện bán ra phù hợp với từng phân khúc sản phẩm.

Chi phí bán hàng bao gồm các chi phí về marketing cho dự án, chi phí nhân viên kinh doanh và các chi phí khác liên quan tới việc kinh doanh dự án

Chi phí lãi vay là chi phí mà bạn cần phải nhớ khi phân tích tiền khả thi của dự án, vì giá trị vốn không nhỏ và việc tính toán chi phí lãi vay là việc mà bạn lưu tâm để từ đây cũng là một phần trong việc tính toán chiến lược vay vốn của bạn

Chi phí thuế, thường bao gồm chi phí thuế GTGT và chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp

Chi phí thiết kế cơ bản

Chi phí vận hành doanh nghiệp, các công ty thường tổ chức 1 dự án cho 1 doanh nghiệp để dễ dàng tính toán về tài chính và kế toán cho doanh nghiệp nhưng bạn cần phải lưu tâm đến các chi phí phân bổ của tập đoàn, hoặc các chi phí dịch vụ dùng chung của công ty của bạn

Chi phí dự phòng của dự án

 

4. Phân tích tài chính

Cốt lõi của phân tích tiền khả thi của dự án là đưa ra các giải pháp về tài chính để đảm bảo dòng tiền của dự án, dòng tiền của doanh nghiệp với các chỉ số tài chính phù hợp nhất. Các chí số tài chính sau đây là các chỉ số tối thiếu mà bạn cần phải phân tích (Trong thực tế sẽ dựa vào từng tiêu chí, mục tiêu của dự án cần phải phân tích thêm khá nhiều các chỉ số tài chính để đáp ứng được yêu cầu phân tích của từng dự án)

ROE

IRR

MIRR

NPV

 

5. Dòng tiền

Dòng tiền được phân tích rất chi tiết trong dự án bất động sản, đơn giản vì thời gian xây dựng, vận hành là một quãng thời gian rất dài với giá trị lớn

Dòng tiền theo TIPV

Dòng tiền EPV

Bạn có thể phân tích dòng tiền theo tháng/quí/năm của dự án

Vấn đề gặp phải của đội phân tích dự án ở đây là cần phải cung cấp cho lãnh đạo cái nhìn tổng thể của dòng tiền toàn doanh nghiệp tại thời điểm đó chứ không riêng dự án mà bạn phân tích, đảm bảo doanh nghiệp khi đưa dự án vào phát triển thì doanh nghiệp có khả năng cung ứng tiền cho dự án và các dự án khác của toàn doanh nghiệp.

 

6. Nhu cầu vốn

Nhu cầu vốn là không thể thiếu, cần xác định rõ (1) Khi nào vay, (2) Vay bao nhiêu tại thời điểm đó, và (3) vay ở đâu ?

Cũng như dòng tiền, bạn cần phải phân tích dòng tiền theo TIPV và EPV nên khi phân tích nhu cầu vốn, bạn cũng phải cần

Nhu cầu vốn được tính theo TIPV

Nhu cầu vốn được tính theo EPV

 

7. Huy động vốn

Huy động vốn thực ra cũng chỉ là một trong các giải pháp vốn cho dự án bằng một cách kêu gọi đầu tư của các nhà đầu tư vào dự án. Mục tiêu cần tính toán tổng số vốn mà các nhà đầu tư cần phải đầu tư vào và mỗi một nhà đầu tư sẽ đầu tư bao nhiêu, khi nào bắt đầu đầu tư vào.

Một dự án bất động sản với số lượng vốn rất lớn, ảnh hưởng không riêng gì tới chính dự án đó mà còn tới các dự án khác hoặc cho cả doanh nghiệp bất động sản, việc tìm ra các rủi ro để phân tích, để đưa ra bàn thảo chắc chắn là cần thiết trước khi quyết định đầu tư cho dự án.

Trên là yêu cầu cơ bản có tính chất tham khảo, với từng dự án cụ thể có các yêu cầu cụ thể, khi đó nhà đầu tư cần phân tích và đánh giá hợp lý trước khi ra quyết định đầu tư

 

 

Thông tin Bất động sản đầu tư vui lòng liên hệ Tại Đây

Để được tư vấn về đầu tư vui lòng liên hệ: 0938 877 698