1. BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

 

Khái niệm Bất động sản.

Phần cứng Đất Các công trình trên đất và nuôi trồng khai thác trên đất Các công trình trong lòng đất và khai thác trong lòng đất

Phần mềm Tư vấn đầu tư và pháp lý Môi giới Quản lý khai thác Các tổ chức cung cấp thông tin, đánh giá Các cơ quản Quản lý Nhà Nước về thị trường BĐS

Các ngành nghề có liên quan đến bất động sản:

 

Nhóm 1: gồm các ngành Thiết kế xây dựng Xây dựng/thi công Giám sát thi công Tổ chức tín dụng, ngân hàng, quỹ, …

Nhóm 2: gồm các ngành vật liệu xây dựng Sắt, thép, gỗ, … Xi măng, cát, đá, … Sản xuất sản phẩm trang trí nội thất …

II.            PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

 

• Phân loại bất động sản

1. Phân loại bất động sản theo tính vật chất có 3 nhóm sau:

a)      Đất: đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

b)      Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

-        Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.

-        Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa, …

-        Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động, …

c)      Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

-        Vườn cây lâu năm

-        Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

-        Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

-        Các công trình khai thác mỏ.

2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Đất đai và công trình kiến trúc:

Công trình kiến trúc: 5 loại

• Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
• Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp
• Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
• Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường, … mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5 sao.
• Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…

 

Đất đai: theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:

-     Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại

• Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ

-    Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại

• Đất ở: tại nông thôn và thành thị.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
• đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
• Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xay dựng cơ sở SXKD, khai thác khoáng sản, sx vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình công cộng khác theo các quy định của Chính phủ.
• Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
• Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
• Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.

 

-    Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.

 

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, Bất động sản không đầu tư xây dựng và Bất động sản đặc biệt.

 

1. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v …

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

1. Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v ...
2. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v ... Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

• Trong giao dịch đầu tư hiện nay tại thị trường Việt Nam, tại thời điểm hiện tại được chia làm 3 nhóm có khả năng giao dịch và áp dụng của từng vùng miền

1. Phần cứng: 

• Đất
• Hoang mạc chưa khai thác
• Rừng
• Ven sông/ven biển
• Nuôi trồng thuỷ hải sản/ao đầm
• Nông nghiệp/màu/trồng cây ngắn ngày
• Nông trại chăn nuôi
• Vườn/trồng cây lâu năm
• Sản xuất/Công nghiệp
• Thổ cư/ở đô thị
• Thương mại dịch vụ
• Đất và công trình trên đất
• Nhà ở:
• Nhà hẻm/mặt tiền (phố), nhà liên kế
• Chung cư/chúng cư (căn hộ): có dạng bán và cho thuê (căn hộ dịch vụ)
• Biệt thự:  đơn lập, song lập, tứ lập …
• Dinh thự
• Lâu đài
• Pháo đài, …
• Công trình thương mại
• Cao ốc văn phòng: các chuẩn A, B, C …
• Khách sạn: chuẩn 2 -6 Sao (quy định chuẩn sao), tuỳ theo các chuẩn sao mà mặc nhiên được kinh doanh các ngành ngành nghề khác như casino, Bar, massage, …
• Trung tâm thương mại/ siêu thị
• Bệnh viện tư/thẩm mỹ viện …
• Trường học tư: từ giữ trẻ đến đại học
• Nhà hàng tiệc cưới
• Khu phức hợp: từ 2 chức năng trở lên, trong khu vực trong tâm thì tổ hợp phức hợp Căn hộ dịch vụ và khách sạn là mang lại hiệu quả đầu tư cao.
• Bất động sản du lịch
• Các khu du lịch nhân tạo: Đại Nam, Suối Tiên, …
• Khu du lịch sinh thái
• Đảo: kinh tế đảo, du lịch đảo
• Đất sản xuất và công trình trên đất
• Khu công nghiệp
• Khu chế xuất
• Kho /bãi
• Cảng: hàng không/bộ/thuỷ
• Xử lý rác thải
• Nuôi trồng thuỷ hải sản
• Công trình hạ tầng
• Cầu đường
• Công viên, cảnh quanh
• Bất động sản đặt biệt
• Công trình tôn giáo: Chùa/am, nhà thờ, đền thờ, mếu thờ …
• Khu du tích
• Khu bảo tồn, viện bảo tàng,
• Khu nghĩa trang
• Trong lòng đất
• Công trình trong lòng đất
• Bãi giữ xe,
• Nhà kho,
• Khai thác trong lòng đất (mỏ)
• Khoáng sản phi kim loại: các mỏ cát, đất sét, đá xây dựng, đá vôi, đá hoa cương…
• Khoáng sản năng lượng: các than, đá phiến, khí đốt, dầu khí
• Khoáng sản kim loại: các mỏ kim loại đen, kim loại màu, kim loại quý.
• Khoáng sản đá màu: các loại mỏ đá quý. 

1. Phần mền: là phần chiếm đại đa số nhân lực tham gia 

• Pháp lý
• Môi giới Tư vấn
• Quản lý và khai thác bất động sản

 

• Ngoài ra các loại hình sau liên quan đến bất đông sản cần nắm bắt kiến thức:

 

• Công ty: thiết kế xây dựng, xây dựng, giám sát thi công công trình ...
• Vật liêu xây dựng: đá, cát, xi măng, sắt/thép, ...

 

III.          ĐẶT ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

 

• Tính cố định

Một thuộc tính của bất động sản phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được. Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm, sữa, xà phòng… Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác.

 

• Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.

 

• Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

 

Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

 

• Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như… hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.

 

• Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng

Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng khác. Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, Nhà nước quy hoạch mở đường đi qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều… Đặc điểm này đòi hỏi các chuyên gia định giá bất động sản phải rất quan tâm đặc biệt là vấn đề quy hoạch.

 

• Tính tăng giá trị

Một thuộc tính đặc biệt của bất động sản là tính tăng trị theo thời gian. Đặc điểm này lý giải vấn đề khi các công ty thành công ở các lĩnh vực khác đều quay sang đầu tư bất động sản để bảo toàn vốn.

 

• Giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản

Hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác, với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về, ngược lại với bất động sản khi mua ta phải đến với nó. Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bất động sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại

 

• Các tính chất khác
  1. Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.

 

1. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

 

1. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v ... chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

 

IV.          CÁCH PHÂN LOẠI, BẢNG MÃ KÝ HIỆU CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

Đất nông nghiệp, đất bhk, ont, 03, skc... là gì, phân loại, ký hiệu màu sắc, mục đích sử dụng các loại đất trong bản đồ quy hoạch.

4. Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất theo luật định

• Ý nghĩa của việc phân loại đất

Hiện nay, việc xác định đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đang sở hữu và sử dụng đất đó bao gồm:

Xác định căn cứ thuế nhà đất để thực hiện nghĩa vụ

Xác định đất việc giải quyết tranh chấp đất đai

Xác định điều kiện chứng nhận quyền sử dụng đất hay thu hồi đất

Xác định giá đất bồi thường theo từng loại đất khi nhà nước thu hồi

Chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất

Chính vì vậy nắm rõ các quy định về phân loại đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc áp dụng các quy định của pháp luật đất đai, đảm bảo tốt quyền lợi của người sử dụng, chiếm hữu và sở hữu đất.

• Phân loại đất đai theo quy định hiện hành

Có mấy loại đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp còn được gọi là đất canh tác thích hợp cho các hoạt động trồng trọt và chăn nuôi.

Khái niệm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai không nêu rõ nhưng theo cách phân loại theo mục đích sử dụng thì đất nông nghiệp được hiểu là những loại đất sản xuất nông nghiệp hay nghiên cứu, thí nghiệm về các lĩnh vực nông lâm, thủy hải sản, làm muối.

Căn cứ theo điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định các loại đất nông nghiệp gồm có 8 nhóm cơ bản sau:

• Nhóm 1: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
• Nhóm 2: Đất trồng cây lâu năm;
• Nhóm 3: Đất rừng sản xuất;
• Nhóm 4: Đất rừng phòng hộ;
• Nhóm 5: Đất rừng đặc dụng;
• Nhóm 6: Đất nuôi trồng thuỷ sản;
• Nhóm 7: Đất làm muối;
• Nhóm 8: Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Trong đó nhóm 8 là nhóm đất nông nghiệp khác là gì? Thực chất đây là nhóm đất có sử dụng cho mục đích nông nghiệp nhưng không thuộc 7 loại nhóm đất trên mà nhóm đất này sẽ được Chính phủ xác định thường là đất sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học, thí nghiệm cho mục đích phát triển nông nghiệp.

1. Đất phi nông nghiệp

Nhiều người vẫn hiểu rằng đất phi nông nghiệp và đất thổ cư là một loại. Cách gọi đất thổ cư thực chất để chỉ các loại đất cho phép để ở, được xây dựng các công trình nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống.

Tuy nhiên nếu nói về căn cứ pháp luật thì pháp luật không có quy định về khái niệm đất thổ cư mà chỉ quy định theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 về đất phi nông nghiệp. Trong đó xác định rõ các loại đất phi nông nghiệp được phân loại chi tiết như sau:

• Nhóm 1: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
• Nhóm 2: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
• Nhóm 3: Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Nhóm 4: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
• Nhóm 5: Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
• Nhóm 6: Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
• Nhóm 7: Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
• Nhóm 8: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
• Nhóm 9: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
• Nhóm 10: Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

1. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

• Những loại đất không thuộc các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sẽ thuộc về loại đất chưa xác định mục đích sử dụng này.

4. Giải thích bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính

Người sở hữu đất đai có thể nhìn và mã ký hiệu loại đất trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và thắc mắc loại đất odt, lnk, dtl, bhk, ntd, odt, ont là gì hay đất Skc, Hnk, Bhk là đất gì? Thực tế đó là bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính để quản lý được các loại đất tốt nhất. Đối với người sở hữu sẽ nhìn vào ký hiệu loại đất và biết được đất đang sử dụng, sở hữu quyền sử dụng là loại đất nào để tìm hiểu về quyền nghĩa vụ hợp pháp của mình.

Dưới đây là giải thích các mã ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính sẽ căn cứ vào quy định tại điểm 13 mục III của Phụ lục số 01 Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính như sau:

 

BẢNG KÝ HIỆU CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

 

STT	Loại đất	Mã
I	KÝ HIỆU NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC
2	Đất trồng lúa nước còn lại	LUK
3	Đất lúa nương	LUN
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN
7	Đất rừng sản xuất	RSX
8	Đất rừng phòng hộ	RPH
9	Đất rừng đặc dụng	RDD
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS
11	Đất làm muối	LMU
12	Đất nông nghiệp khác	NKH
II	KÝ HIỆU ĐẤT THỔ CƯ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
1	Đất ở tại nông thôn	ONT
2	Đất ở tại đô thị	ODT
3	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	TSC
4	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp	DTS
5	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	DVH
6	Đất xây dựng cơ sở y tế	DYT
7	Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo	DGD
8	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	DTT
9	Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ	DKH
10	Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội	DXH
11	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao	DNG
12	Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác	DSK
13	Đất quốc phòng	CQP
14	Đất an ninh	CAN
15	Đất khu công nghiệp	SKK
16	Đất khu chế xuất	SKT
17	Đất cụm công nghiệp	SKN
18	Đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp	SKC
19	Đất thương mại, dịch vụ	TMD
20	Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản	SKS
21	Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm	SKX
22	Đất giao thông	DGT
23	Đất thủy lợi	DTL
24	Đất công trình năng lượng	DNL
25	Đất công trình bưu chính, viễn thông	DBV
26	Đất sinh hoạt cộng đồng	DSH
27	Đất khu vui chơi, giải trí công cộng	DKV
28	Đất chợ	DCH
29	Đất có di tích lịch sử văn hóa	DDT
30	Đất danh lam thắng cảnh	DDL
31	Đất bãi thải, xử lý chất thải	DRA
32	Đất công trình công cộng khác	DCK
33	Đất cơ sở tôn giáo	TON
34	Đất cơ sở tín ngưỡng	TIN
35	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	NTD
36	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON
37	Đất có mặt nước chuyên dùng	MNC
38	Đất phi nông nghiệp khác	PNK
III	KÝ HIỆU NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
1	Đất bằng chưa sử dụng	BCS
2	Đất đồi núi chưa sử dụng	DCS
3	Núi đá không có rừng cây	NCS

 

Ngoài ra, còn có khái niệm về đất 03 rất được nhiều người sử dụng. Vậy đất 03 là gì? Thực chất đất 03 là đất nông nghiệp có thời hạn giao sử dụng là 20 năm tính từ năm 1993, thời điểm ra quyết định giao đất của UBND TP.

Loại đất 03 này thuộc những khu vực đất chiêm trũng, khả năng sinh lời từ việc trông lúa thấp cho nên loại đất này được phép xin chuyển đổi sang mục đích khác như trang trại, sản xuất nông nghiệp theo mô hình VAC và không được phép xây nhà trên đất 03 để ở mà chỉ được làm lán, chuồng trại để phục vụ việc trông coi và chăn nuôi.

Trên đây là bảng mã loại đất 2013 theo quy định bạn có thể tham khảo và xác định được loại đất đang sở hữu thuộc loại đất nào và những quy chế áp dụng cho loại đất đó.

Ngoài ra trước đây trên chứng nhận quyền sử dụng đất còn có một số ký hiệu khác như: ký hiệu mục đích sử dụng đất T. Loại ký hiệu này được ghi trước năm 1994 và theo người làm địa chính thì  T (Thổ) nhưng tùy loại là “thổ canh” (đất nông nghiệp) hay “thổ cư” (đất ở) mới mang thể xác định đúng mục đích sử dụng đất. Đối với luật đất đai 2013 thị ký hiệu đất T không còn tồn tại mà sẽ xác định theo bảng ký hiệu các loại đất ở trên.

4. Căn cứ xác định loại đất theo quy định đất đai hiện hành

Phân loại đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của cơ quan nhà nước cũng như đối với người sở hữu quyền sử dụng đất.

Và việc xác định loại đất rất quan trọng bởi nó là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm áp dụng các quy chế một cách hợp lý theo từng chủ thể sử dụng đất do mỗi nhóm đất sẽ có những quy định riêng từ việc giao đất, xác định mục đích sử dụng, thời gian và hạn mức giao đất.

Và nó cung là cơ sở để người sử dụng đất lựa chọn cách thức phù hợp với quy định đảm bảo sử dụng hiệu quả đất được giao, chịu trách nhiệm và hưởng quyền lợi phù hợp, chính đáng.

Trách nhiệm và thẩm quyền xác định loại đất sẽ thuộc về cơ quan nhà nước có nhiệm vụ chuyên trách và dựa trên quy định về căn cứ xác định loại đất quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013. Cụ thể căn cứ xác định phân loại đất như sau:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Trong đó, thẩm quyền xác định loại đất được quy định như sau:

• UBND cấp tỉnh: đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
• UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ xác định loại đất theo quy định đất đai hiện hành:

• Xác định loại đất có giấy tờ

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 thì thứ tự ưu tiên xem xét các loại giấy tờ trên sẽ là:

Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ưu tiên xem xét đầu tiên.

Thứ hai: Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới xem xét đến giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai

Thứ ba: Nếu không có các giấy tờ trên thì dựa vào Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó những giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật đất đai 2013, bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
• Giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 và kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

 

• Xác định loại đất đối với thửa đất không có giấy tờ

Trường hợp đất không có giấy tờ theo theo khoản 1, 2, 3 Điều 11 Luật đất đai 2013 sẽ được xử lý theo quy định của chính phủ (Khoản 4 Điều 11 LĐĐ). Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP chính phủ đã hướng dẫn việc xác định loại đất sẽ dựa theo:

• Theo hiện trạng sử dụng đất
• Theo nguồn gốc sử dụng đất
• Theo Quy hoạch sử dụng đất

Cụ thể cách xác định loại đất không giấy tờ thực hiện như sau:

• Xác định theo hiện trạng sử dụng: Nếu đất đang sử dụng không thuộc trường hợp lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thức là thực tế đang sử dụng vào mục đích cụ thể thì sẽ được công nhận vào mục đích sử dụng đó.
• Xác định căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý: Nếu đất đang sử dụng thuộc trường hợp lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì sẽ không được công nhận và bị xử phạt vi phạm hành chính
• Xác định loại đất đối với thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất):
• Nếu thửa đất rộng và sử dụng nhiều mục đích khác nhau thì sẽ được xác định theo hiện trạng mục đích sử dụng khác nhau của từng loại diện tích và có xác định được ranh giới theo mục đích sử dụng và tách được thành các thửa đất khác nhau.
• Xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất đối với thửa đất không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích. Nhưng nếu việc sử dụng đất sau khi có quy hoạch thì phải căn cứ vào quy hoạch để xác định mục đích chính.
• Trường hợp đối với đất có nhà chung cư, khu hỗn hợp được xây trước ngày 1/7/2014 thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
• Trên đây là toàn bộ những thông tin về phân loại đất, ký hiệu các loại đất và các xác định loại đất theo quy định của pháp luật hiện hành giúp cho người sử dụng, sở hữu quyền sử dụng đất có căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của mình.
• Đồng thời, những người muốn giao dịch mua bán bất động sản cũng có thể tìm hiểu về pháp lý loại đất dựa vào giấy tờ quyền sử dụng đất hay hiện trạng, mục đích, quy hoạch sử dụng đất.

  

 

Thông tin về bất động sản đầu tư và tư vấn vui lòng liên hệ Tại Đây

Để được tư vấn về đầu tư vui lòng liên hệ: 0938 877 698