1. KHÁI NIỆM VÀ ĐĂC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS?

 

1. Khái niệm và phân loại
2. Khái niệm

Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS

Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:

• Mua - bán
• Thuê – cho thuê
• Cầm cố, thế chấp

Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định

1. Phân loại thị trường BĐS

Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi:

• Mua – bán
• Thuê – cho thuê
• Thị trường thế chấp BĐS
• Thị trường bảo hiểm

Phân loại dựa trên hàng hóa

• Thị trường đất đai
• Thị trường nhà ở
• Thị trường BĐS TMDV
• Thị trường BĐS VPCS
• Thị trường BĐS nông nghiệp

Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường

• Thị trường đất đai
• Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê

Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

• Thị trường chính quy
• Lợi ích
• Bất lợi
• Thị trường phi chính quy
• Lợi ích
• Bất lợi

1. Vai trò của thị trường BĐS

• Thúc đẩy sản xuất phát triển
• Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển
• Tăng thu ngân sách
• Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài nước
• Góp phần ổn định xã hội
• Nâng cao đời sống nhân dân
• Đổi mới chính sách, pháp luật

1. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS
2. Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

• Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS
• Biểu hiện:
• Địa điểm giao dịch có thể khác địa điểm của hàng hóa
• Chợ giao dịch “ảo”
• 3 khâu giao dịch cơ bản
• Vấn đề đặt ra:
• Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý
• Quan hệ giao dịch kéo dài
• Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu

1. Tính vùng, khu vực

Nguyên nhân: do tính cố định của BĐS

Biểu hiện:

• Hàng loạt thị trường nhỏ
• Mang tính địa phương

Vấn đề đặt ra:

• Quan hệ cung cầu – giá cả mang tính địa phương

1. Tính không hoàn hảo

Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ, rộng rãi

Biểu hiện:

• Tiêu chí đánh giá không chính xác
• Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh
• Số lượng người tham gia cung cầu ít

Vấn đề đặt ra:

• Giá sản phẩm đơn chiếc
• Lợi thế độc quyền bán
• Sốt giá

1. Tính khó thâm nhập, khó rút lui

Nguyên nhân: hàng hóa không được bày bán, thiếu thông tin

Biểu hiện:

• Người mua – bán ít quen thuộc, ít kinh nghiệm

Vấn đề đặt ra:

• Cần người môi giới, tư vấn
• Cơ hội tham gia của các tổ chức tín dụng

1. Hoạt động của thị trường phụ thuộc sự kiểm soát của nhà nước

Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS

Biểu hiện:

• Nhà nước quản lý mọi BĐS
• Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch

Vấn đề đặt ra:

• Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS
• Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức
• Chính sách đối với thị trường BĐS

1. Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển
2. Lực lượng tham gia thị trường BĐS

Chủ thể thị trường:

• Chủ thể tham gia vào cung
• Chủ thể tham gia vào cầu
• Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu

Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS:

• Các tổ chức thông tin
• Các tổ chức tư vấn
• Các tổ chức môi giới
• Các tổ chức đánh giá
• Tổ chức phát triển quỹ đất

Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS:

• Các tổ chức tín dụng, qũy đầu tư
• Ngân hàng

 Cơ quan QLNN về thị trường BĐS:

• Ngành Xây dựng
• Ngành Địa chính

1. Các giai đoạn phát triển thị trường

• Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai
• Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS
• Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển
• Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính – chứng khoán hóa. Liên thông TTBĐS & TT tài chính – tiền tệ
• Giai đoạn phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường

2. Chương 2. CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
3. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu BĐS

• Khái niệm cầu BĐS

Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường

Điều kiện xuất hiện cầu:

• Có nhu cầu
• Có nguồn lực tài chính
• Có thị trường hoạt động
• Đặc điểm của cầu BĐS
• Không phân chia
• Không thường xuyên
• Đa dạng và có tính khuôn mẫu
• Mối quan hệ nhạy cảm với cung
• Ít co giãn so với giá cả

 

Phân loại cầu BĐS: theo mục tiêu đầu tư

• Cầu BĐS cho tiêu dùng
• Cầu BĐS cho sản xuất, kinh doanh
• Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng tương lai
• Dự báo cầu BĐS

2. Các yếu tố tác động đến cầu BĐS
3. Quy mô, kết cấu dân số

• Đất nông nghiệp
• Đất khác
• Kết cấu dân số
• Gia đình hạt nhân
• Tuổi
• Tập quán của các nhóm dân cư

2. Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất

• Tính chất sản xuất
• Sản xuất tự túc, tự cấp
• Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa
• Mục đích sử dụng đất
• Đất nông nghiệp
• Đất công nghiệp, TMDV, ở…

2. Việc làm, thu nhập

• Việc làm
• Thu nhập

2. Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai
3. Cung, cầu BĐS thay thế
4. Đô thị hóa, quy hoạch
5. Mốt, thị hiếu
6. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
7. Chính sách của chính phủ
8. Độ co giãn của cầu BĐS
9. Khái niệm độ co giãn

%

 

 

 Hệ số co giãn của cầu BĐS với biến số Y                                       

%

       : Tỷ lệ % mức thay đổi về BĐS khi biến số Y thay đổi

       : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y

 

2. Độ co giãn của cầu theo giá

• Các nhân tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu theo giá
• Sự sẵn có của BĐS thay thế
• Tỷ lệ thu nhập chi tiêu cho BĐS
• Khoảng thời gian khi giá BĐS thay đổi
• Xuất hiện đường cầu dạng đặc biệt: giá tăng – cầu tăng: lạm phát, đầu cơ, thể hiện đẳng cấp…

2. Độ co giãn của cầu theo thu nhập

• Thu nhập thấp
• Thu nhập trung bình
• Thu nhập cao

2. Độ co giãn của cầu theo quy mô hộ gia đình

• Gia đình độc thân hoặc có con nhỏ
• Quy mô và kết cấu gia đình thay đổi
• Tăng quy mô nhưng kết cấu không đổi

2. Dự báo cầu bất động sản

Cầu về đất đai cho sản xuất – không phải là thị trường

2. Dự báo cầu nhà ở: biến số:

• Dân số
• Nghề nghiệp và thu nhập
• Bất động sản thay thế
• Chính sách của nhà nước …
• Dự báo cầu bất động sản dịch vụ: biến số
• Dân số
• Thu nhập và cơ cấu tiêu dùng
• Khả năng đáp ứng của cơ sở dịch vụ hiện tại
• Giao thông và khả năng tiếp cận
• Tăng trưởng và mở mang giao lưu kinh tế

2. Dự báo cầu bất động sản văn phòng công sở:

• Sự gia tăng cơ sở hoạt động kinh tế - xã hội
• Sự gia tăng số người làm việc hành chính, văn phòng
• Tiêu chuẩn định mức diện tích văn phòng
• Hệ thống bất động sản văn phòng hiện tại
• Hạ tầng và sự phát triển hệ thống dịch vụ

2. Dự báo cầu bất động sản công nghiệp: biến số

• Quy hoạch phát triển ngành công nghiệp
• Chính sách chuyển đổi các cơ sở công nghiệp cũ

2. Hạ tầng

• Chính sách đầu tư, giá thuê đất
• Khả năng thu hút đầu tư bên ngoài

 

3. Chương 3. CUNG BẤT ĐỘNG SẢN
4. Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS
5. Khái niệm cung BĐS

Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định

Điều kiện xuất hiện cung:

• BĐS phải là hàng hóa
• Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường
• Có sự phù hợp về giá cả
• Có thị trường hoạt động

3. Các nguồn cung BĐS

• Nhà nước
• Nguồn cung chính thức từ các tổ chức, cá nhân
• Nguồn cung phi chính thức

3. Dự báo cung BĐS

• Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS
• Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
• Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
• Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS
• Chính sách và pháp luật của nhà nước
• Sự phát triển khoa học – công nghệ
• Độ co giãn của đường cung bất động sản

Khái niệm độ co giãn cung

 Hệ số co giãn của cung BĐS với biến số Y                   

  : Tỷ lệ % mức thay đổi về cung BĐS khi biến số Y thay đổi

 : Tỷ lệ % mức thay đổi của biến số Y

 

• Độ co giãn cung bất động sản trong ngắn hạn
• Độ co giãn cung bất động sản trong trung hạn
• Độ co giãn cung bất động sản trong dài hạn
• Độ trễ của cung bất động sản so với giá cà

3. Dự báo cung bất động sản

• Cung bất động sản trong ngắn hạn
• Cung bất động sản trong trung hạn
• Cung bất động sản trong dài hạn
• Độ trễ của cung bất động sản so với giá cả
• Cung bất động sản bán và thuê

4. Chương 4. QUAN HỆ CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BĐS
5. Quan hệ cung cầu bất động sản

• Cân bằng ngắn hạn: không bền vững, cung không co giãn
• Cân bằng dài hạn: cân bằng bền vững, cung co giãn hơn cung ngắn hạn

4. Sự hình thành giá cả bất động sản

• Bản chất của giá trị và giá cả

Quan niệm cổ điển: lợi ích mang lại cho con người khi tiêu dùng hàng hóa

• Giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị tài sản trên đất
• Giá trị đất: lao động kết tinh vào đất đai – tính theo giá trị đất nông nghiệp
• Giá trị công trình trên đất: chi phí kết tinh vào công trình

Quan niệm hiện đại: giá trị thực thể hiện thông qua giá cả - lợi ích và thu nhập từ bất động sản

• Giá cả bất động sản = biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản
• Các yếu tố cấu thành giá cả hàng hóa bất động sản
  1. Nhóm yếu tố cấu thành giá trị và các yếu tố tự thân bất động sản
• Nhóm yếu tố cấu thành giá trị:
• Chi phí mặt bằng và chi phí xây dựng
• Lợi thế về vị trí
• Mức sinh lợi và triển vọng của bất động sản
• Mức sinh lợi và triển vọng của ngành sử dụng bất động sản
• Nhóm yếu tố tự thân bất động sản:
• Yếu tố vật lý
• Yếu tố pháp lý
• Đặc tính của bất động sản: di tích lịch sử, danh tiếng …
  1. Nhóm yếu tố mang tính chất thị trường
• Mối quan hệ cung cầu
• Tính chất cạnh tranh của thị trường
  1. Yếu tố mang tính chất tâm lý
• Quan niệm kiêng kị, hướng nhà
• Quan điểm đặc tính cá nhân
• Đẳng cấp xã hội
• Tâm lý đám đông

4. Giá trị và Các loại giá cả bất động sản

Các loại giá cả bất động sản

• Giá mua bán
• Giá thuê
• Giá cầm cố, thế chấp
• Giá bảo hiểm
• Giá hạch toán

 

 

 

Thông tin về bất động sản đầu tư và tư vấn vui lòng liên hệ Tại Đây

Để được tư vấn về đầu tư vui lòng liên hệ: 0938 877 698